השבוע אנו שבים לדיון שחוזר ועולה מדי פעם - שילוב של נדל"ן כחלק מתיק ההשקעות. הנושא עולה כמובן לאור התשואות הנמוכות באיגרות החוב והתנודתיות הגבוהה יחסית הכרוכה בהשקעה במניות. משקיעים מוסדיים בעולם, ובשנים האחרונות יותר ויותר גם בישראל, מקצים חלקים לא מבוטלים להשקעה בנדל"ן, במדינתם ומחוץ למדינתם. לעתים מבוצעת ההשקעה באופן עצמאי לחלוטין, אך ברבים מהמקרים נעשית ההשקעה בשיתוף עם חברות מתמחות מקומיות.

לרוב ההשקעה נעשית באופן ישיר, קרי באמצעות רכישת נכסי נדל"ן המייצרים תשואה שוטפת גבוהה יחסית. השקעה זו מתאפיינת במתאם נמוך יחסית לנכסים אחרים בתיק. המתאם הנמוך נובע מהמאפיינים הייחודיים של אפיק זה, אך גם מסיבה מלאכותית - שערוך הנכסים לא מתבצע באופן יומי, ולכן התנודתיות בשווי נכסי נדל"ן נמוכה כביכול, ובהתאם גם המתאם בין אפיק זה לאפיקים אחרים.

להשקעה ישירה בנדל"ן יש כמובן חסרונות, ובראשם הנזילות המוגבלת והצורך בסכומי השקעה גדולים יחסית. הפתרון של משקיעים ומנהלי נכסים (בעיקר של משקיעים פרטיים), הוא להיחשף לנדל"ן באופן עקיף באמצעות קרנות ריט (REITs, Real Estate Investment Trust) - מכשיר השקעה ותיק, שהוא למעשה התאגדות הנוצרת לצורך רכישה של נדל"ן מניב ומיועדת לחלק הכנסה שוטפת לבעלי היחידות/מניות.

קרנות ריט מונפקות בבורסות ונסחרות כמניות לכל דבר. ישנן בדרך כלל הטבות מיסוי הגלומות במבנה החוקי של ריט, אך מבחינת המשקיע מדובר במכשיר המאפשר גישה להשקעות בנדל"ן מניב בסכום נמוך.

בעשור האחרון התווסף גם מגוון רחב של קרנות סל העוקבות אחר מדדי ריט שונים. לכאורה, זהו פתרון נוח ויעיל להשקעה בנדל"ן, אך האם כחלק מבניית תיק השקעות מדדי ריט אכן ראויים להיחשב כנדל"ן, כלומר אפיק השקעה בפני עצמו, או שהם בסך הכול תת-אפיק כחלק מאפיק המניות.
תנודתיות גבוהה

מאחר שקרנות ריט הן למעשה חברות העוסקות בנדל"ן מניב, אשר מניותיהן נסחרות בבורסה, הרי קרן סל העוקבת אחר מדד ריט היא השקעה מנייתית לכל דבר.

מדדי ריט מתאפיינים בתנודתיות גבוהה לפחות כמו זו של מדדי המניות המרכזיים, ובטווחי זמן קצרים גם במתאם גבוה מאוד למדדי המניות. חברת קרנות הסל iShares מספקת נתוני מתאם בין מדדי השקעות רבים, כולל מדדי ריט, ומהם עולה, כי בטווחי זמן קצרים המתאם בין מדד S&P 500 למדד Dow Jones US Real Estate Index הוא גבוה מאוד - 0.8-0.9.
יש הטוענים, כי המתאם אמנם גבוה בטווחי זמן קצרים, אך בטווחי זמן ארוכים יותר הוא נמוך יותר. כלומר, לטווח ארוך מדדי הנדל"ן מתנהגים כנדל"ן ולא כמניות, ולכן ראויים להיחשב אפיק השקעה נפרד בתהליך הקצאת הנכסים בתיק ההשקעות.

בחינה של הנתונים משנת 2000 מלמדת, כי יש בכך מן האמת. המתאם בין שני המדדים האמורים אמנם נמוך יותר, אך בפירוש לא נמוך - 0.65. אמנם היו פרקי זמן, שבהם המתאם אף היה נמוך מכך, אך על פני מרבית התקופה המתאם היה גבוה מ-0.5; וב-7-8 השנים האחרונות אף גבוה באופן עקבי מ-0.7.
המתאם הגבוה בשנים לפני המשבר ואחריו אינו מפתיע, בהתחשב בכך ששורש המשבר נעוץ בענף הנדל"ן. ייתכן שזו תופעה ייחודית למשבר זה, ועם הזמן המתאם בין מדדי ריט למדדי המניות הכלליים יפחת שוב. אך לטעמי, בכל זאת מדובר במתאם גבוה מדי בשביל להתייחס לאפיק זה כאפיק השקעות נפרד. הסכנה העיקרית בהתייחסות לקרנות ריט כאפיק השקעה נפרד, ולא כתת-אפיק ברכיב המנייתי, היא שהפיזור בתיק יהיה למראית עין בלבד ולא פיזור אמיתי בין נכסים.

חזרה למהדורה המלאה